全國2010年1月高等教育自學考試
《房地產法》試題和答案
課程代碼：00169
一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.下列法律中不屬于廣義房地產法的是( D )1-19
A.《招標投標法》 B.《建筑法》
C.《城鄉規劃法》 D.《行政訴訟法》
2.下列屬于房地產三級市場交易活動的是( C )1-4
A.土地使用權的出讓 B.土地使用權出讓后的轉讓
C.投入使用的房地產買賣 D.土地使用權出讓后的房地產開發經營
3.下列有權制定有關房地產地方政府規章的主體是( D )1-16
A.上海市人民代表大會常務委員會 B.國務院法制辦公室
C.深圳市工商行政管理局 D.武漢市人民政府
4.下列屬于土地使用權客體的是( A )2-43
A.地面 B.地下資源
C.埋藏物 D.隱藏物
5.行政劃撥屬于土地使用權取得方式中的( B )2-44
A.傳來取得 B.原始取得
C.有償取得 D.強制取得
6.我國《農村土地承包法》規定，耕地的承包期限是( B )2-50
A.50年 B.30年
C.20年 D.10年
7.套內建筑面積不包括( D )3-84
A.套內使用面積 B.套內墻體面積
C.套內陽臺面積 D.套內窗臺面積
8.相鄰關系中受益的一方，應對承擔義務而支付費用和遭受損失的另一方給予適當補償。這表明了處理相鄰關系應遵循( C )3-80
A.有利生產原則 B.方便生活原則
C.公平合理原則 D.團結互助原則
9.房屋共有是指兩個或兩個以上主體對同一房屋共同享有( B )3-75
A.使用權 B.所有權
C.占有權 D.收益權
10.建立房地產開發企業工商登記后的備案制度，屬于房地產企業管理中的( A )4-125
A.行業管理 B.設立管理
C.資質管理 D.業務管理
11.根據我國現行法律規定，房地產開發資質二級企業的注冊資金應不低于( B )4-127
A.人民幣500萬元 B.人民幣1000萬元
C.人民幣1500萬元 D.人民幣2000萬元
12.設立房地產開發企業，應該( D )4-124
A.申請法人登記，但不必申領營業執照
B.申領營業執照，但不必在政府機關備案
C.申請法人登記與營業執照，但不必在政府機關備案
D.申請法人登記并申領營業執照，并到相關部門備案
13.拆遷補償的對象是被拆除房屋及附屬物的( C )5-144
A.承租人 B.使用人
C.所有人 D.抵押權人
14.下列關于拆遷人的正確表述是( A )5-142
A.拆遷人與被拆遷人是平等的法律關系
B.拆遷人與被拆遷人是命令與服從的法律關系
C.房屋拆遷管理部門可以作拆遷人
D.房屋拆遷管理部門在擁有拆遷許可證的情況下可以作拆遷人
15.在房屋拆遷補償中，貨幣補償( B )5-145
A.只有在無法進行實物補償的情況下適用
B.采取等價有償原則
C.不宜采取等價補償原則
D.采用平等協商原則
16.下列財產中可以作為抵押標的物的是( A )6-163
A.某私營企業的廠房 B.某中學的教學樓
C.某醫院的門診大樓 D.某海關扣押的一批走私汽車
17.根據我國現行法律規定，房屋預售( D )6-159
A.必須交付部分土地出讓金并取得土地使用權證
B.必須交付全部土地出讓金并取得土地使用證，但不需要建設工程規劃許可證
C.必須持有建設工程規劃許可證，但不需要施工許可證
D.必須同時持有建設工程規劃許可證和施工許可證
18.下列情況下，符合房屋租賃條件的是( C )6-171
A.李先生出租自己的“小產權房”
B.張先生擅自出租登記在其與妻子名下的一套房屋
C.陳女士出租自己購買的商品房
D.白小姐出租被法院依法查封的商店
19.職工購買住房可以采取分期付款，分期付款的部分要計收利息，職工所在單位( B )7-188
A.應當貼息 B.不得貼息
C.自由決定貼息與否 D.與職工協商貼息比例
20.房改后國家投入住房建設的資金將主要通過分配機制轉變為職工的( A )7-181
A.貨幣工資 B.基本工資
C.實物工資 D.補發工資
21.職工購買住房要由政府房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續，同時要辦理相應的( D )7-188
A.土地所有權變更登記手續 B.土地占有權變更登記手續
C.土地支配權變更登記手續 D.土地使用權變更登記手續
22.召開業主大會臨時會議須經過一定比例以上的業主提議，該比例為( C )8-204
A.10％ B.15％
C.20％ D.25％
23.下列關于業主大會表述錯誤的是( A )8-204
A.住宅小區的業主大會會議，可以不告知相關的居民委員會
B.業主委員會應當做好業主大會會議記錄
C.業主可以委托代理人參加業主大會會議
D.業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力
24.業主大會作出的決定必須經與會業主所持投票權( B )8-204
A.2／3以上通過 B.1／2以上通過
C.1／3以上通過 D.1／4以上通過
25.土地增值稅稅率采用( C )10-233
A.二級超額累進稅率 B.三級超額累進稅率
C.四級超額累進稅率 D.五級超額累進稅率
26.經濟發達地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報經相關部門批準，該批準部門為( D )10-235
A.鄉財政所 B.縣財政局
C.省財政廳 D.國家財政部
27.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的( A )10-241
A.免征房地產契稅 B.減征房地產契稅
C.加征房地產契稅 D.按比例征收房地產契稅
28.橫山村民委員會與宏宇房地產開發公司簽訂的集體土地使用權出讓合同，應當認定為( A )2-71
A.無效合同 B.可撤銷合同
C.有效合同 D.可變更合同
29.在處理程序上，應先經過行政處理，然后才能提起訴訟的房地產糾紛是( B )12-262
A.房地產抵押糾紛 B.土地權屬確認糾紛
C.商品房預售糾紛 D.土地使用權租賃糾紛
30.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法應當是( C )12-266
A.縣級以上人大常委會 B.縣級以上人民政府
C.市、縣人民政府土地主管部門 D.國家土地管理局
31.對房地產行政管理相對人而言，承擔行政責任的方式是( B )13-278
A.消除危險 B.罰款
C.賠禮道歉 D.承擔違約金
32.對未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的單位，行使行政處罰權的行政機關是( D )13-286
A.房地產行政管理機關 B.建設行政管理機關
C.規劃行政管理機關 D.工商行政管理機關
33.甲公司非法占用耕地，構成犯罪，可對甲公司判處的刑罰是( C )13-280
A.罰款 B.沒收財產
C.罰金 D.沒收違法所得
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
34.房地產開發必須堅持嚴格執行城市規劃，堅持多重效益的統一，這些效益主要包括
( ABC )1-21
A.經濟效益 B.社會效益
C.環境效益 D.人文效益
E.政治效益
35.下列屬于我國住房制度改革中重要措施的是( ABCD )7-182
A.調整公房租金 B.出售公有住房
C.集資建房 D.合作建房
E.鼓勵修建“小產權房”
36.設立物業管理服務企業具備的條件包括( BCDE )8-210
A.有較豐富的本行業從業經驗
B.有企業名稱和固定的辦公場所
C.有符合企業登記管理要求的注冊資本
D.有維修、服務和管理的規章制度
E.有管理機構和同經營管理規模相適應的各類管理人員和專業技術人員
37.國家對房地產中介服務人員采用下列管理辦法( ABC )4-131
A.執業咨詢認證 B.采取統一考試
C.注冊登記 D.年檢
E.健康登記
38.下列屬于免繳城鎮土地使用稅的有( ABDE )10-235
A.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地
B.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地
C.間接用于農、林、牧、漁業的生產用地
D.市政街道、廣場、綠化地等公共用地
E.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地
三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)
39.城市公房3-104
答：
城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。
40.違章建筑5-145
答：
違章建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。
41.商品房現售6-157
答：
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
42.物業管理8-198
答：
物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及配饔的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
43.個人住房貸款9-216
答：
個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。
四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)
44.簡述房地產法的基本原則。1-20
答：
我國房地產法的基本原則如下:
（1）土地公有原則。
（2）土地有償使用原則。
（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。
（4）房地產綜合開發原則。
（5）城鎮住房商品化原則。
（6）宏觀調控與市場調節相結合的原則。
45.簡述對外商投資成片土地開發經營的必要限制。11-248
答：
成片土地開發經營活動十分復雜，有必要對其內容范圍加以明確。主要有以下幾點：
（1）向外商出讓的只是土地使用權，土地所有權仍屬于國家。
（2）出讓的國有土地使用權只是一種地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬丁國家所有。如要開發利用，則應依照國家有關法律、行政法規的規定進行。
（3）開發企業依法自主經營管理，但在其開發區域內沒有行政管理權。開發企業與其他企業的關系是商務關系。
（4）外商投資開發土地，設立和開辦生產、服務、商業等項目和設施及其經營活動，必須遵守我國的法律、法規，不得從事國家法律、法規禁止的經營活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎設施，如郵電通訊事業，外商只有開發建設權，沒有經營權。
46.簡述解決房地產糾紛的法律方式。12-260
答：
解決房地產糾紛的法律方式有：
（1）協商：協商是指房地產糾紛的當事人在自愿的基礎上，依據實際情況，自行商量解決爭議。《合同法》、《土地管理法》都主張當事人協商解決爭議。協商必須遵循以下原則：第一，自愿。即雙方愿意進行商談，并達成一致協議。在任何一方都不得以勢壓人，將自己的意志強加給對方。任何單位或者個人亦不得非法干預。第二，合法。雙方達成的協議必須是合法的，不得違反國家法律、法規，不得損害社會公共利益。
（2）行政處理：行政處理是指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據發生糾紛的當事人的要求而作出的，也可能是房地產行政主管部門主動地作出的。
（3）仲裁：仲裁，亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機構、仲裁員）根據發生房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。仲裁決定一經依法作出，即對當事人各方具有法律的約束力。平等主體的公民（自然人）、法人和其他組織之間發生的房地產合同糾紛和沒有合同的房地產糾紛，可以依法采用仲裁方式處理。仲裁必須依照自愿、獨立、公正、及時的原則進行。仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點。
（4）訴訟：從狹義上理解，房地產糾紛案件僅指民事性質的糾紛，由人民法院民事審判庭或經濟審判庭或房地產審判庭審理。從廣義上理解，房地產糾紛案件還包括一部分行政性質的糾紛，由人民法院行政審判庭審理。房地產案件審判同其他民事、經濟審判一樣，堅持獨立審判，以事實為根據、以法律為準繩，當事人享有平等的訴訟權利，當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利等原則。審判方式可以處理各種房地產糾紛，因而大量的此類糾紛都是由人民法院受理和審理的。其中，土地權屬確認糾紛應先經過行政處理，然后才能提起訴訟；而土地侵權糾紛，則可直接提起訴訟。
47.簡述房地產開發企業將驗收不合格的房屋交付使用的法律責任。13-287
答：
違反城市房地產管理開發經營管理條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產行政部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
五、論述題(本題8分)
48．試述我國基本農田保護制度的主要內容。2-60
答：
基本農田保護區一經依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用。基本農田保護區受法律的嚴格保護。我國基本農田保護制度的主要內容有：
（1）需要占用基本農田應報國務院批準。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區，需要占用基本農田，涉及農用地轉用或者征用土地的，必須經國務院批準。
（2）實行基本農田補充制度。經國務院批準占用基本農田的，當地人民政府應當按照國務院的批準文件修改土地利用總體規劃，并補充劃入數量和質量相當的基本農田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農田的數量與質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。
（3）禁止破壞基本農田。禁止任何單位和個人在基本農田保護區內建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。
（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅基本農田的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當繳納閑置費；連續2年未使用的，經國務院批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種，重新劃入基本農田保護區。承包經營基本農田的單位或個人連續2年棄耕拋荒的，原發包單位虛當終止承包合同，
收回發包的基本農田。
（5）實行基本農田地力等級評定制度。利用基本農田從事農業生產的單位和個人應當保持和培肥地力。縣級人民政府應當根據當地實際情況制定基本農田地力分等定級辦法，由農業行政主管部門會同土地行政主管部門組織實施，對基本農田地力分等定級，并建立檔案。農村集體經濟組織或者村民委員會應當定期評定基本農田地力等級。有關主管部門應當建立基本農田地力與施肥監測、環境污染監測和評價等制度。
（6）實行基本農田保護責任制度。在建立基本農田保護區內的地方，縣級以上地方人民政府應當與下一級人民政府簽訂基本農田保護責任書；鄉（鎮）人民政府應當根據與縣級人民政府簽訂的基本農田保護責任書的要求，與農村集體經濟組織或者村民委員會簽訂基本農田保護責任書。基本農田保護責任書包括下列內容：基本農田的范圍、面積、地塊；基本農田的地力等級；保護措施；當事人的權利和義務；獎勵與處罰。
六、案例分析題(本題10分)
49.2006年3月，某企業培訓中心向中國工商銀行某支行貸款2000萬元，貸款期限為2006年4月1日至2007年3月31日，并對利息、違約責任等相關事項進行了約定。培訓中心將自己的一棟培訓樓和一棟辦公樓作抵押。按照抵押合同，如果培訓中心不能按期清償債務，則該辦公樓及培訓樓將由某支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續。到2007年4月1日，該培訓中心只歸還了500萬元貸款本金及部分利息，尚欠1500萬余元。某支行對該培訓中心催要后，該中心仍然不能清償。2007年7月，某支行與該培訓中心協商行使抵押權，擬將培訓中心的培訓樓、辦公樓變賣給甲公司，用所得款項清償所欠銀行的全部債務后，剩余歸該培訓中心。為此，三方共同簽訂了協議。甲公司購買該培訓樓及辦公樓后，計劃拆除并進行重新開發，但由于甲公司資金不足，故打算與乙公司進行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供資金并負責項目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進行分配。甲公司與乙公司合作過程中，由于甲公司未能按期辦好土地使用的有關手續，影響了房產項目的開發，雙方由此產生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，該培訓中心隸屬于某國有大型企業，后來隨著國家推行國有企業改革政策，該培訓中心被剝離出來，成為一獨立經濟實體，該培訓中心使用的土地最初依劃撥方式而獲得。
問題：
（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?6-163
答：
培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力。因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業的房地產，因此可以用于抵押。
（2）如果培訓中心還有其他債權人的到期債權，那么，除該培訓中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓中心未能按期還款產生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓樓及辦公樓的款項優先受償?為什么?6-165
答：
工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優先受償權。因為根據我國法律規定，抵押權人的優先受償權不僅及于主債權，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。
（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權出讓手續?為什么?6-154
答：
不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產生的，根據我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產市場，只有辦理了土地使用權出讓手續才能進入市場交易。
2010年01月全國自考《房地產法:00169》試題和答案：預覽 免費下載（word文檔）
