當前位置：首頁 > 歷年真題 > 法學類 > 房地產法 > 2013年10月全國自考《房地產法:00169》試題和答案

請考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。

選擇題部分

 

一、單項選擇題《本大題共30小題，每小題1分，共30分）

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。

 

1．依據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，我國工業(yè)用地使用年限最高為（C）4-92

A．20年 B．30年

C．50年 D.70年

 

2．征收基本農田以外的耕地不足35公頃的，由(B)3-79

A．國務院批準 B．省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準

C．市級人民政府批準 D.縣級人民政府批準

 

3．下列有關房屋預售條件的表述中，不符合法律規(guī)定的是(D)6-143

A．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

B．持有建設工程規(guī)劃許可證

C．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

D．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的15%以

上，并獲得房地產管理部門批準

 

4．國有土地租賃是出讓方式的補充，其不得適用的情形是(A)4-91

A．利用原有建設用地進行經營性房地產開發(fā)

B．原有建設用地因發(fā)生土地轉讓后依法應當有償使用

C．原有建設用地因企業(yè)改制后依法應當有償使用

D．原有建設用地因改變土地用途后依法應當有償使用

 

5．根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收入在補償方式上(C)4-99

A．應當采取貨幣補償

B．應當采取房屋產權調換

C．既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換

D．縣政府必須提供改建地段房屋

 

6．房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變用途等不當增加補償費用的行為，違反規(guī)定實施的(B)4-98

A．勒令拆除 B．不予補償

C．處以罰款 D．補辦手續(xù)

 

7．《國有土地上房屋征收與補償條例》要求市縣級人民政府在作出房屋征收決定前要進行的評估是(D)4-99

A．社會福利評估 B．社會風險評估

C．商業(yè)利益評估 D．房屋價格評估

 

8．下列土地所有權，只能歸國家所有的是(A)2-58

A．城市市區(qū)土地 B．農村和城郊土地

C．宅基地 D．自留地、自留山

 

9．不動產物權轉讓時辦理的登記叫做(C)2-68

A．初始登記 B．總登記

C．轉移登記 D．他項權利登記

 

10．房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有(A)6-156

A．優(yōu)先購買權 B．阻止權

C．優(yōu)惠購買權 D．拒絕交租金的權利

 

11．被征收人在法定期限內對補償決定不申請復議或者不提起行政訴訟的，在補償決定

的期限內又不搬遷的，由作出房屋拆遷決定的縣、市人民政府申請(C)4-100

A．仲裁機構執(zhí)行 B．行政機關執(zhí)行

C．人民法院執(zhí)行 D．社會機構執(zhí)行

 

12．房地產抵押合同的生效時間是(B)9-205

A．簽訂之日 B．登記之日

C．履行之日 D．約定之日

 

13．業(yè)主委員會經業(yè)主大會選舉產生，應當自產生之日起30日以內(C)8-186

A．向物業(yè)所在地居民委員會備案

B．向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案

C．向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產行政主管部門備案

D．向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職

 

14．下列不得設定抵押的房地產是(C)9-202

A．出讓取得的國有土地使用權 B．張某的個人房屋

C．我國某名牌大學的教學樓 D．某私營企業(yè)的國有土地使用權

 

15．按《房地產管理辦法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，下列符合設立

房地產開發(fā)企業(yè)應具備資本條件的是(A)5-115

A．注冊資本100萬元人民幣以上 B．注冊資本50萬元人民幣以上

C．注冊資本30萬元人民幣以上 D．注冊資本10萬元人民幣以上

 

16．召開業(yè)主大會會議(B)8-186

A．應當于會議召開1個月前通知全體業(yè)主

B．應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主

C．應當于會議召開5日前告知居民委員會

D．每位業(yè)主應當作好業(yè)主大會會議記錄

 

17．下列關于住房公積金提取和使用的表述，不正確的是(C)10-233

A．職工死亡，其繼承人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額

B．職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，應由所在單位核實并出具提取證明

C．住房公積金管理中心可以向他人提供擔保

D．申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保

 

18．我國房產稅中依照房屋租金計算繳納的稅率為(B)11-242

A．1.2% B．12%

C．15% D．20%

 

19．依照城市房地產交易法律制度的有關規(guī)定，房地產交易的形式不包括 (C)6-141

A．房地產轉讓 B．房地產抵押

C．房地產開發(fā) D．房屋租賃

 

20．限價商品住房，對多次參加搖號均未搖中且輪候3年以上（不含3年）的申請家庭，區(qū)縣住房保障管理部門可以(C)10-229

A．優(yōu)先配售 B．重新?lián)u號配售

C．直接配售 D．暫緩配售

 

21．土地增值稅采用四級超率累進稅率，下列表述正確的是(A)11-240

A．增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%

B．增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為50%

C．增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為60%

D．增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為70%

 

22．依據《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，注冊資本≥100萬元人民幣、具備從事房地產開發(fā)經營時間≥1年、有已竣工的建筑工程、專業(yè)管理人員職稱結構及人數符合規(guī)定標準的房地產開發(fā)企業(yè)，可達到資質評定標準是(D)5-117

A．一級資質 B．二級資質

C．三級資質 D．四級資質

 

23．為了保障建設工程質量和安全，法律禁止建筑工程(C)5-124

A．招標發(fā)包 B．直接發(fā)包

C．肢解發(fā)包 D．承包

 

24．張三將在A市某住宅小區(qū)購得的房屋賣給王五，該行為實際上是完成了(A)6-140

A．房產交易 B．地產交易

C．土地所有權轉讓 D．房產交易和地產交易

 

25．下列關于住房公積金管理委員會的主任的表述，正確的是(A)10-231

A．應當由具有社會公信力的人士擔任 B．是管理委員會的法人代表

C．應當由政府負責人擔任 D．應當由人大代表擔任

 

26．職工個人繳存的住房公積金，繳存的方式是(A)10-230

A．由職工個人每月向受托銀行繳存

B．由職工所在單位每月從其工資中代繳

C．由住房公積金管理委員會每月向受托銀行繳存

D．由設區(qū)的市級人民政府財政部門每月向受托銀行繳存

 

27．未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處罰款，其罰款的幅度為人民幣(B)8-188

A．1～5萬元 B．5～20萬元

C．10～15萬元 D．10～20萬元

 

28．房地產相鄰關系的客體是(D)2-59

A．兩個以上房地產所有人或使用人的房地產

B．一個房地產所有權

C．不動產本身

D．相鄰關系人因行使所有權引起的經濟利益或其他利益

 

29．房地產經紀機構，必須到所在直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門備案的時間是領取營業(yè)執(zhí)照之日起的(D)7-167

A．5日以內 B．10日以內

C．15日以內 D．30日以內

 

30．下列關于商品房包銷的描述，錯誤的是(C)7-174

A．包銷商一般是房地產經紀機構 B．包銷商擁有該商品房的獨家銷售權

C．包銷商對商品房的價格無任何決定權 D．包銷可以幫助開發(fā)商化解風險

 

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。

 

31．按照土地用途，土地分為（ABC）3-85

A．農用地 B．建設用地

C．未利用地 D．已利用地

E．空閑地

 

32．依據《城市房地產管理辦法》，下列屬于不得轉讓的房產是(ABCDE)4-107

A．司法機關依法查封的房產

B．權屬有爭議的

C．未依法登記取得權屬證書的

D．共有房地產未取得其他共有人書面同意的

E．行政機關依法裁決限制轉讓的房產

 

33．依據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，下列屬于業(yè)主大會職責的是(ABE)8-185

A．制定管理規(guī)約 B．使用專項維修資金

C．維修物業(yè) D．保養(yǎng)物業(yè)

E．選舉業(yè)主委員會

 

34．根據《物權法》的規(guī)定，下列可以抵押的有(CD)9-203

A．土地所有權 B．宅基地

C．房屋 D．土地承包經營權

E．依法被查封的房地產

 

35．目前，我國的房地產中介服務機構有(ABC)7-160

A．房地產咨詢機構 B．房地產價格評估機構

C．房地產經紀機構 D．房地產開發(fā)商

E．房地產管理部門

 

非選擇題部分

注意事項：

用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

 

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

 

36．房產稅11-241

答：

房產稅是以城鎮(zhèn)房產為征稅對象，以房產余值或房產租金收入為計稅依據而征稅的一種房地產稅。

 

37．存量房6-151

答：

存量房是相對于房地產開發(fā)商投資新建造的商品房——增量房而言的，它是指已被

購買或自建并取得所有權證書的房屋，即通常所說的二手房。

 

38．地役權2-61

答：

依《物權法》第156條規(guī)定，地役權是按照舍同約定，利用他人的不動產，以提高自己

的不動產的效益的權利。其中他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

 

39．經濟適用房10-224

答：

經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建

設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

 

40．個人住房貸款9-212

答：

個人住房貸款是擔保貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。實踐中大多數借款人以其所購房屋向銀行提供抵押擔保。

 

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

 

41．簡述物業(yè)服務企業(yè)的法律地位。8-187

答：

物業(yè)服務企業(yè)的法律地位是：

（1）物業(yè)服務企業(yè)的管理權來源于物業(yè)股務合同授予的權限

業(yè)主團體是物業(yè)管理的權利主體，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定，來選聘物業(yè)服務企業(yè)，提供一定質量水平的管理服務。不過業(yè)主委員會不能直接替業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，只能是代為簽合同。

（2）物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主在法律地位上是平等的

他們之間是受托人和委托人、服務者和被服務者關系，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務水平質量、收費標準，除依法限制外，基本上是一種商業(yè)交易的合同關系，兩者之間不存在領導與被領導、管理與被管理的關系。

（3）物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須依法依約建立合作關系

物業(yè)服務企業(yè)要和業(yè)主委員會進行協(xié)調配合，處理好物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主委員會三者的關系。

 

42．簡述土地管理制度的基本內容。3-75-76

答：

土地管理制度的主要內容有：

（1）土地利用管理制度

土地利用管理制度可劃分為土地用途管制制度和土地節(jié)約集約利用制度。

（2）土地市場管理制度

土地市場包括土地一級市場和二級市場，其中一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓，還包括以租賃、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為；二級市場主要是建設用地使用權轉讓、出租和抵押。

（3）土地征收征用制度

土地征收征用制度主要包括征收征用的補償標準的確定；征收征用的審批權限；征收征用的程序。

（4）土地執(zhí)法監(jiān)察制度

土地執(zhí)法監(jiān)察包括對土地違法行為的認定和法律責任的追究。

 

 

43．簡述房地產交易的特征。6-140

房地產交易具有下面的特征：

（1）第一，房地產交易是平等主體間的法律關系。

無論是房地產轉讓、房地產抵押還是房屋租賃，都屬于平等主體間的法律關系，受合

同法、物權法、擔保法等的調整。

（2）第二，房地產交易中的房地產轉讓和抵押交易的完成，既要求當事人簽訂合同，還要求當事人辦理權屬登記手續(xù)。《城市房地產管理法》第36條明確要求房地產轉讓、抵押的當事人辦理權屬登記。

（3）第三，房地產交易行為受到政府的管制和調控。

 

44．簡述房地產中介服務的主要特點。7-160-161

答：

房地產中介服務主要有三個特點：

（1）房地產中介服務以房地產中介機構的名義開展，房地產中介人員不得以個人名義承接房地產中介業(yè)務或收取費用。

（2）房地產中介服務是一種委托服務。房地產中介服務是受當事人委托進行的，中介服務機構在當事人委托的范圍內從事房地產中介服務活動，提供當事人所要求的服務。

（3）房地產中介服務是一種有償服務。房地產中介服務是一種有償性、服務性的經營活動，委托人應當按照一定的標準向房地產中介服務機構支付報酬、傭金。

 

五、論述題（本題10分）

 

45．論述建設單位的前期物業(yè)管理義務。8-194-195

答：

建設單位在前期物業(yè)管理中的法定義務有以下幾個方面：

一、通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)

1、招投標是法定的選聘方式

為了進一步提升物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度，促進物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量，改進內部管理，使廣大業(yè)主真正獲得滿意服務，國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

2、經批準在特定情況下采用協(xié)議方式

投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

3、選聘應簽訂書面的前期物業(yè)服務合同

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

 4、前期物業(yè)服務合同的期限

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

二、制定臨時管理規(guī)約

1、臨時管理規(guī)約的內容和原則

建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，

業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作

出約定。

2、建設單位明示和說明義務

建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)

買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

三、其他重要義務

1、物業(yè)共用部位，共用設施的權利保障和交接查驗

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅

自處分，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

2、物業(yè)管理資料的移交

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會（《物業(yè)管理條例》第58條）。

違反上述規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款（《物業(yè)管理條例》第59條）。

3、物業(yè)管理用房的配置

建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。違反上述規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

4、承擔物業(yè)的保修責任

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限邗保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

 

六、案例分析題（本題11分）

 

46.   2011年5月5日，白云公司與順昌公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：白云公司將位于興華路的一棟大樓出租給順昌公司，每月租金180萬元，每月1日收租，租期2年，從2011年6月1日到2013年5月31日止。合同簽訂后，雙方到房地產管理部門辦理了登記備案手續(xù)。順昌公司交付了500萬元押金和首月租金后，白云公司將樓房交付順昌公司使用。此后，順昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠藍天公司4 000萬元債務，便將該棟大樓抵押給藍天公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如白云公司不能在2011年12月底還債，藍天公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到2011年12月，白云公司仍然無錢清償對藍天公司的債務。2012年1月，藍天公司要求順昌公司向其繳納租金，順昌公司拒絕。從2012年1月至2013年3月，順昌公司以白云公司與藍天公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向白云公司交租，也不向藍天公司交租。2013年4月，藍天公司以抵押合同糾紛訴至法院。

問題：

(1)白云公司能否將已出租的房屋抵押給藍天公司？是否需要取得順昌公司的同意？為什么？9-206

答：

白云公司可以將已出租的房屋抵押給藍天公司，不需要取得順昌公司的同意。因為已出租

的房屋不在禁止抵押的房地產范圍內。

(2)如果白云公司與藍天公司簽訂的抵押合同沒有進行登記，抵押權成立嗎？為什么？9-205

答：

如果白云公司與藍天公司簽訂的抵押合同沒有進行登記，抵押權不成立，因為根據《物權法》規(guī)定，抵押權自登記時設立。

(3)如果白云公司與藍天公司的抵押有效，那么藍天公司在債務履行期限屆滿時如何實現(xiàn)其抵押權？如順昌公司提出異議能否成立？為什么？9-206

答：《物權法》第195條規(guī)定：“債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償……”順昌公司提出異議不能成立，因為實現(xiàn)抵押權時，藍天公司承受原有租賃權的負擔。

(4)藍天公司是否有權向順昌公司收取租金，以充抵白云公司的債務？為什么？9-206

答：藍天公司是否有權向順昌公司收取租金，以充抵白云公司的債務。因為在先租憑后抵押的情況下，實現(xiàn)抵押權時，受讓人應當承受原有租賃權的負擔。