全國2010年10月高等教育自學(xué)考試
《房地產(chǎn)法》試題和答案
課程代碼：00169
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1.有權(quán)制定房地產(chǎn)行政法規(guī)的部門是( )
A.全國人民代表大會(huì) B.國務(wù)院
C.建設(shè)部 D.某自治縣人民代表大會(huì)
2.國有土地使用權(quán)出讓屬房地產(chǎn)交易的( )
A.一級(jí)市場(chǎng) B.二級(jí)市場(chǎng)
C.三級(jí)市場(chǎng) D.四級(jí)市場(chǎng)
3.下列關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的說法中，正確的是( )
A.土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)發(fā)包方同意
B.土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換方式流轉(zhuǎn)的，必須登記，否則無效
C.承包方將土地交由他人代耕不超過兩年的，可以不簽訂書面合同
D.土地承包經(jīng)營權(quán)采取出租方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案
4.征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年的平均年產(chǎn)值的( )
A.4—8倍 B.4—10倍
C.6—8倍 D.6—10倍
5.《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的( )
A.80％以上 B.50％以上
C.30％以上 D.20％以上
6.在區(qū)分所有建筑物與基地利用權(quán)的一體性的問題上，存在的兩種模式是( )
A.德國模式、美國模式 B.日本模式、美國模式
C.日本模式、德國模式 D.美國模式、法國模式
7.土地使用權(quán)原始取得的方式主要有行政劃撥和( )
A.有償出讓 B.無償轉(zhuǎn)讓
C.有償轉(zhuǎn)讓 D.無償出讓
8.異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時(shí)，應(yīng)具備的條件是
( )
A.房屋管理部門批準(zhǔn) B.物業(yè)管理公司批準(zhǔn)
C.各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議 D.支付相應(yīng)費(fèi)用
9.《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金一定比例的土地閑置費(fèi)。該比例為( )
A.10％以上 B.10％以下
C.20％以上 D.20％以下
10.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行( )
A.登記主義 B.準(zhǔn)則主義
C.申報(bào)主義 D.備案主義
11.世界各國的土地制度，大致可以分為三種模式。其中，實(shí)行以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式的國家或地區(qū)是( )
A.日本 B.我國香港地區(qū)
C.前蘇聯(lián) D.英國
12.拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋及附屬物的( )
A.所有人 B.使用人
C.租賃人 D.抵押權(quán)人
13.拆遷房屋必須取得( )
A.拆遷許可證 B.國有土地使用權(quán)證
C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
14.拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情形是( )
A.拆除出租住宅房屋
B.拆除地上附屬建筑物
C.拆除非住宅房屋
D.被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的
15.依照城市房地產(chǎn)交易法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的形式不包括( )
A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B.房地產(chǎn)抵押
C.房地產(chǎn)開發(fā) D.房屋租賃
16.房屋租金是房屋使用價(jià)值分期出售的價(jià)格。房屋租金分為( )
A.市場(chǎng)租金、商品租金和成本租金
B.市場(chǎng)租金、商品租金和福利性租金
C.商品租金、成本租金和公房租金
D.市場(chǎng)租金、成本租金和私房租金
17.在我國，房屋租賃行為合法有效的憑證是( )
A.房屋租賃合同 B.房屋租賃證
C.房屋租賃登記書 D.房屋產(chǎn)權(quán)證
18.我國住房制度改革始于20世紀(jì)80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括
( )
A.國家包 B.等級(jí)制
C.供給制 D.貨幣工資分配制
19.改革開放前我國住房制度價(jià)格方面實(shí)行( )
A.住房高租金制 B.價(jià)格自由化
C.住房低租金制 D.住房商品化
20.出售公有住房，舊房的抵交價(jià)，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價(jià)的( )
A.50％ B.60％
C.70％ D.80％
21.在物業(yè)管理中，物業(yè)管理的主體是 ( )
A.業(yè)主 B.物業(yè)管理公司
C.業(yè)主管理公司 D.業(yè)主委員會(huì)
22.業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，經(jīng)一定比例以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，該比例是( )
A.10％ B.20％
C.30％ D.50％
23.物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)工作應(yīng)該是( )
A.日常生活類服務(wù) B.常規(guī)性的公共服務(wù)
C.委托性的特約服務(wù) D.行政性的管理服務(wù)
24.下列有關(guān)個(gè)人住房貸款擔(dān)保的表述中，不正確的是( )
A.購房人可以用所購自用住房進(jìn)行抵押，但必須將住房價(jià)值全額用于抵押
B.抵押期間屆滿之前，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押
C.當(dāng)法人作為保證人為借款人提供擔(dān)保時(shí)，必須具有代為償還本息的能力
D.享有完全民事行為能力的自然人，都可以作為借款人的保證人
25.職工不可以提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額的情形是( )
A.購買自住房屋的 B.大修自住房屋的
C.離退休的 D.部分喪失勞動(dòng)能力的
26.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為( )
A.成交價(jià)格
B.征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)、房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定的價(jià)格
C.土地使用權(quán)與房屋交換價(jià)格的差額
D.交易雙方各自申報(bào)的價(jià)格
27.經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過規(guī)定最低稅額的( )
A.50％ B.40％
C.30％ D.20％
28.關(guān)于涉外房產(chǎn)制度，下列說法中正確的是( )
A.批準(zhǔn)內(nèi)銷的商品房要轉(zhuǎn)為外銷時(shí)，無須重新審批
B.土地使用權(quán)期限屆滿，原房屋無償收歸國有，但可以申請(qǐng)續(xù)期
C.外國人私有房所有人辦理委托手續(xù)無須公證
D.土改時(shí)港澳戶地主在農(nóng)村被沒收的房屋，屬于土改遺留的問題，按政策應(yīng)予發(fā)還
29.在我國內(nèi)地開辦的外商投資企業(yè)，其占用的土地使用權(quán)由( )
A.外方享有 B.國家或集體享有
C.外商投資企業(yè)享有 D.中方享有
30.在房地產(chǎn)糾紛的解決方式中，仲裁區(qū)別于訴訟及行政處理的根本特征是( )
A.及時(shí) B.公正
C.自愿 D.經(jīng)濟(jì)
31.預(yù)售商品房的價(jià)格，除國家規(guī)定的“微利房”、“解困房”外，實(shí)行( )
A.國家定價(jià) B.市場(chǎng)價(jià)格
C.成本價(jià)格 D.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)
32.在土地管理關(guān)系中，上級(jí)行政管理部門不可以直接做出的行政處分決定是( )
A.警告 B.記過
C.記大過 D.降級(jí)
33.對(duì)房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人而言，基本的行政責(zé)任形式是( )
A.行政處罰 B.刑事制裁
C.賠禮道歉 D.行政處分
二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
34.縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，有權(quán)采取的措施包括( )
A.要求被檢查的單位或者個(gè)人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料，進(jìn)行查閱或者予以復(fù)制
B.要求被檢查的單位或者個(gè)人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明
C.進(jìn)入被檢查單位或者個(gè)人非法占用的土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘測(cè)
D.責(zé)令非法占用土地的單位或者個(gè)人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為
E.拘留非法占用土地的單位負(fù)責(zé)人或個(gè)人
35.房產(chǎn)稅的征稅范圍為( )
A.城市 B.縣城
C.建制鎮(zhèn) D.工礦區(qū)
E.林區(qū)
36.我國對(duì)外商投資企業(yè)使用土地的限制包括( )
A.對(duì)其占有的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)
B.需交納場(chǎng)地使用費(fèi)
C.其用地期限與企業(yè)的經(jīng)營期限相同
D.未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地的用途
E.使用土地必須嚴(yán)格遵守其所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進(jìn)行建設(shè)
37.處理土地房屋糾紛問題，無論是審判、仲裁，或是行政處理，都應(yīng)該堅(jiān)持的基本理念是
A.公正 B.秩序
C.自愿 D.效率
E.平等
38.農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建造住宅的，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門有權(quán)( )
A.對(duì)該村民處以罰款
B.責(zé)令該村民退還非法占用的土地
C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋
D.限期恢復(fù)原耕地的種植條件，還可處以耕地復(fù)墾費(fèi)2倍以下的罰款
E.沒收該村民在非法占用的土地上新建的房屋
三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)
39.物權(quán)
40.房地產(chǎn)相鄰權(quán)
41.城市房地產(chǎn)開發(fā)
42.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
43.個(gè)人住房貸款
四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)
44.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。
45.簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。
46.簡述城市房屋拆遷的原則。
47.簡述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
五、論述題(本題8分)
48.試述保護(hù)耕地是我國的一項(xiàng)基本國策。
六、案例分析題(本題10分)
49.王某是某建筑工程隊(duì)經(jīng)理。2009年3月，王某因承包一項(xiàng)建筑工程急需資金，便找到劉某提出借款，劉某同意，雙方簽訂了借款房產(chǎn)抵押合同，雙方約定：劉某出借現(xiàn)金50萬元給王某，借款期限為1年，利率6％，王某以其一棟房屋作抵押。合同訂立后，王某從劉某處取得借款50萬元，并出具了借據(jù)，但雙方未能持房屋抵押合同到房產(chǎn)管理部門辦理抵押物登記。2010年2月，王某又將其房屋以60萬元的價(jià)格出售給張某，并在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。劉某知道后，即要求王某在30天內(nèi)還清欠款本息。借款期滿后，王某因承包工程嚴(yán)重虧損無力償還，劉某遂起訴到法院，請(qǐng)求確認(rèn)王某和張某的房屋買賣合同無效，并要求按房產(chǎn)抵押合同實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
問題：
(1)在該房屋上設(shè)定的抵押權(quán)是否成立?為什么?
(2)王某和張某的房屋買賣合同是否有效?為什么?
