全國2011年10月高等教育自學考試
《房地產法》試題和答案
課程代碼：00169
一、單項選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1．下列不屬于民事性質房地產關系的是（ B ）1-25
A．房屋抵押 B．房屋征收
C．房屋買賣 D．房屋繼承
2．建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當首先辦理農用地的（ A ）2-56
A．轉用審批手續 B．出讓審批手續
C．征用審批手續 D．轉讓審批手續
3．下列關于承包期的說法不正確的是（ C ）2-50
A．林地承包期限為30~70年 B．草地承包期限為30～50年
C．耕地承包期限為70年 D．特殊林地承包期經批準可以延長
4．農村土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，未經登記時產生的法律后果為（ D ）2-52
A．無效 B．不成立
C．有效，可以對抗善意第三人 D．不得對抗善意第三人
5．征收基本農田或者基本農田以外耕地超過35公頃的，必須由（ A ）2-68
A．國務院批準 B．省級人民政府批準
C．縣級人民政府批準 D．鄉級人民政府批準
6．大多數英美法系國家采用的房地產權屬登記及其效力模式是（ B ）3-95
A．謝爾曼模式 B．托倫斯模式
C．科斯模式 D．考夫曼模式
7．根據我國現行有關法律的規定，房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利設定的法定生效要件是（ C ）3-96
A．簽訂書面合同 B．經有關主管部門批準
C．辦理房屋產權登記 D．辦理公
8．城鎮居民購買商品房所適用的是（ B ）6-（教材中無法找到標準答案）
A．成本價 B．市場價
C．政府調節價 D．政府定價
9．《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額一
定比例的，免征土地增值稅，該比例為（ C ）4-111
A．30％ B．25％
C．20％ D．15％
10．下列關于房地產資質一級企業條件的表述中，不正確的是（ C ）4-127
A．自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元
B．具有5年以上從事房地產開發的經歷
C．累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當的房地產開發投資
D．有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人
11．下列國家對房地產中介服務人員管理的辦法中，不正確的是（ D ）4-131
A．執業咨詢認證 B．采取統一考試
C．注冊登記 D．年檢
12．對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的（ D ）5-145
A．征收價格 B．政府定價
C．建筑成本 D．市場價格
13．根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，被征收人在補償方式上（ C ）5-146
A．應當采取貨幣補償
B．應當采取房屋產權調換
C．既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換
D．房屋租賃
14．根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條規定，實施房屋征收應當（ B ）5-（教材中無法找到標準答案）
A．先搬遷，后補償 B．先補償，后搬遷
C．邊搬遷，邊補償 D．先征收，后補償
15．房地產抵押合同中，抵押人應享有的權利是（ D ）6-170
A．要求保全抵押房地產擔保價值 B．處分抵押權
C．優先受償權 D．對抵押房地產的占有、使用和收益權
l6．依照《城市房地產管理法》的規定，預售商品房的，若預購人將其購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的，由（ D ）6-160
A．土地管理部門規定 B．規劃局規定
C．全國人大常委會規定 D．國務院規定
17．下列有關房屋預售條件的表述中，不符合法律規定的是（ D ）6-159
A．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書
B．持有建設工程規劃許可證
C．按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期
D．按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的15％以上，并獲房地產管理部門批準
18．在城鎮住房制度改革過程中，對住房建設的投資方式為（ C ）7-180
A．國家投資 B．國家集體投資
C．國家、集體、個人都要投資 D．個人投資
19．我國開始全面推行住房公積金制度的時間為（ B ）7-185
A．1998年 B．1994年
C．1986年 D．1980年
20．職工購買住房，可以分期付款，但分期付款的首付不得低于30％，分期付款的期限一般不超過（ D ）7-188
A．3年 B．5年
C．8年 D．10年
21．物業管理公司的管理權源于（ B ）8-199
A．房地產開發商 B．業主的委托
C．物業管理公司的章程 D．房地產管理部門
22．物業管理的對象主要是物業的共有部分和（ C ）8-199
A．全部事務 B．專有部分
C．共同事務 D．特殊事務
23．下列屬于業主大會職責的是（ B ）8-204
A．召集和主持業主大會 B．選聘、解聘物業管理企業
C．檢查、監督物業管理公司的管理工作 D．審議年度管理工作計劃、費用預算
24．商業銀行發放個人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過（ D ）9-215
A．65％ B．70％
C．75％ D．80％
25．職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于（ B ）9-223
A．單位所有 B．職工個人所有
C．單位和職工個人共有 D．國家所有
26．從1989年1月1日起，在耕地占用稅的收入中，中央與地方的分成比例為（ C ）10-235
A．5∶5 B．4∶6
C．3∶7 D．2∶8
27．土地增值稅稅率采用（ D ）10-233
A．比例稅率 B．二級超額累進稅率
C．三級超額累進稅率 D．四級超額累進稅率
28．涉外房地產關系的法律適用是指對涉外房地產關系的成立、解釋和爭議處理所適用的法律，即所適用的準據法是（ A ）11-242
A．實體法 B．程序法
C．沖突規范 D．國際法
29．關于外商投資企業使用土地的限制表述中，正確的是（ B ）11-249
A．外商投資企業對其占有的土地擁有所有權
B．外商投資企業用地期限與企業的經營期限相同
C．外商投資企業可以自行改變土地的用途
D．外商投資企業可以根據需要改變土地利用規劃
30．將要搬遷的房屋，存在產權、債權糾紛的，解決的方式是（ D ）5-（教材中無法找到標準答案）
A．由縣級以上人民政府處理 B．由房地產主管部門處理
C．由房地產開發商處理 D．由被搬遷人自行處理
31．國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當依法取得（ C ）2-43
A．建設用地通知書 B．建設用地規劃許可證
C．國有土地使用權證書 D．建設用地批準書
32．擅自出賣、轉讓軍隊房地產，情節嚴重的，對直接責任人員，處以（ B ）13-281
A．2年以上，7年以下有期徒刑 B．3年以上，10年以下有期徒刑
C．5年以上，10年以下有期徒刑 D．5年以上，12年以下有期徒刑
33．違反《基本農田保護條例》規定，破壞基本農田保護區標志的，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門或者農業行政主管部門責令恢復原狀，可以處一定數額以下的罰款，該數額是（ C ）13-285
A．50000元 B．10000元
C．1000元 D．500元
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
34．在我國房地產法律體系中，屬于專門法的包括（ B、D、E ）1-19
A．《民法通則》 B．《住宅法》
C．《繼承法》 D．《土地管理法》
E．《城市房地產管理法》
35．下列屬于契稅征稅對象的有（ A、B、C、D ）10-240
A．國有土地使用權出讓 B．土地使用權轉讓
C．房屋買賣 D．房屋贈與
E．農村集體土地承包經營權轉讓
36．外商投資企業用地的取得方式包括（ A、B、C、D ）11-245
A．通過出讓方式取得土地使用權 B．土地使用權作價入股方式
C．通過租賃廠房和場地方式取得 D．通過企業拍賣或租賃經營方式取得
E．通過買賣雙方私下協商方式取得
37．設立房地產中介服務機構應具備的條件包括（ A、B、C、D ）4-129
A．有自己的名稱、組織機構 B．有固定的服務場所
C．有必要的財產和經費 D．有足夠的專業人員
E．有三年以上的從業資歷
38．房地產法律關系中違法的主體包括（ A、B、C、D、E ）1-24
A．國家機關 B．公民個人
C．事業單位 D．公司
E．企業
三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)
39．不動產1-3
答：是指土地以及房屋、林木等地上定著物。
40．異產毗連房屋3-78
答：是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。
41．房地產中介服務4-128
答：是指為房地產開發和交易提供各種媒介性活動的總稱。
42．房屋租賃6-171
答：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
43．個人住房貸款9-216
答：是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。
四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)
44．簡述城市公房管理的內容。3-104
答：城市公房管理的內容主要包括：
一、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。
二、城市公房管理的內容包括：
（1）所有權登記；
（2）使用管理；
（3）租賃管理；
（4）買賣管理；
（5）修繕管理。
45．簡述世界各國土地制度的主要模式。4-111
答：（1）以土地私有制為基礎的完全市場模式。這一模式下的土地可以在市場上自由買賣，價格也主要由供求關系和
競爭程度決定，如美國、日本等。
（2）以土地公有制為基礎的非市場模式。在這種模式下，土地所有權屬于國家（或集體），由國家無償分配給使用者
使用，如前蘇聯、東歐等國家。
（3）土地以公有制為主的國家控制的市場模式。在這種模式下，土地所有權屬于國家，但在一定條件下允許出賣或再
賣（轉讓），如英聯邦國家、我國香港地區。
46．簡述搬遷補償的方式。5-145
答：
（1）產權調換。產權調換有利于保護被拆遷人的房屋產權，但是，產權調換在有些情況下是難以適用的。
（2）貨幣補償。這種方式有利于一次性解決房屋搬遷安置中的問題，能夠解決搬遷人無房可換的困難。
（3）產權調換與作價補償相結合。這種折中的方式，克服了單純產權調換方式和單純貨幣補償方式的不足，發揮了產
權調換和貨幣補償的長處，有利于協調雙方在補償問題上的分歧，是一種行之有效的方式。
47．簡述物業管理的特征。8-199
答：
（1）物業管理關系是民事關系
物業管理不同于房地產的行政管理，物業管理雖然也成“管理”，實質上并非行政意義上的管理與被管理關系，而是在物業管理服務企業與業主之間形成的一種平等的、服務性質的法律關系。
（2）物業管理關系基于服務合同而產生
根據部門規章和各地地方性法規的規定，物業管理服務企業從事物業管理服務，應當與業主或者業務委員會簽訂物業管理服務合同。
（3）物業管理關系具有有償性
物業管理是通過營利性的企業——專業化的物業管理服務公司來實施的。物業管理服務公司實行的管理、提供的服務是有償的。
五、論述題(本題8分)
48．論土地管理法的立法宗旨。2-38
答：
土地管理立法是為了實現土地管理的科學化、規范化。土地行為規范化，就是要將土地的利用和管理活動納入法制化的軌道，實現依法治理土地。
根據土地管理法的規定，其立法目的有以下幾個方面：
（1）維護土地的社會主義公有制。
（2）保護、開發土地資源，合理利用土地。
（3）切實保護耕地。
（4）促進社會經濟的可持續發展。
六、案例分析題(本題10分)
49．2010年1月，王某與張某簽訂書面房屋租賃合同，但未辦理房屋租賃登記，約定在2010年1月至2011年12月31日期間租用張某房屋一間，隨后王某搬進了該房屋。2011年3月，張某以房屋改建為由要求王某搬出，遭王某拒絕。2010年6月，張某欲以該房屋申請銀行抵押貸款，書面告知王某，王某表示不同意。但是，張某在告知銀行該租賃關系存在的情況下，仍將該房屋抵押給銀行并獲得貸款30萬元，期限為2010年6月至12月。2011年1月，銀行以貸款到期為由要求張某還貸。由于張某無法還貸，故銀行要求將該房屋拍賣抵作還款，并要求王某立即搬出。
請回答下列問題：
(1)王某與張某之間的租賃合同是否有效?為什么? 6-175
答：
合同有效。根據最高人民法院的司法解釋，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未按規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”因此，該合同未辦理房屋租賃登記仍然是有效的。
(2)張某能否以改建為由要求王某搬出，為什么? 6-172
答：
不能。合同一經依法訂立便具有法律約束力。合同法規定，六個月以上的租賃合同應采取書面形式，故該合同在形式上也合法，張某無權要求王某搬出。
(3)王某不同意張某將房屋抵押是否影響張某向銀行貸款?為什么? 6-177
答：
不影響。《擔保法》規定，“抵押人將一經出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”該條并未規定必須征得承租人同意，故王某是否同意不影響張某向銀行貸款。
(4)銀行是否有權要求王某搬出，為什么? 6-177
答：
無權。依《擔保法》上條規定，“原租賃合同繼續有效”，因此，后設定的抵押權在實現時，承租人受“買賣不破租賃”規則的保護，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
2011年10月全國自考《房地產法:00169》試題和答案：預覽 免費下載（word文檔）
