全國2012年1月高等教育自學(xué)考試
《房地產(chǎn)法》試題和答案
課程代碼：00169
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共33小題，每小題1分，共33分)
在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1．在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為( A )1-1
A．農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地 B．農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地、建筑用地
C．農(nóng)用地、建筑用地、荒山荒地 D．農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地、建設(shè)用地
2．在地方權(quán)限范圍內(nèi)，行使征收土地批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)是( B )1-31
A．中央人民政府 B．省級人民政府
C．地市級人民政府 D．縣級人民政府
3．征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的須由相關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，該機(jī)關(guān)是( A )1-30
A．國務(wù)院 B．省級人民政府
C．縣人民政府 D．鎮(zhèn)人民政府
4．發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2／3以上的成員或者( C )2-53
A．1／3以上村民代表的同意 B．1／2以上村民代表的同意
C．2／3以上村民代表的同意 D．3／4以上村民代表的同意
5．為了保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)利，《土地承包法》規(guī)定，草地的承包期限為( B )2-50
A．30年 B．30~50年
C．30~70年 D．經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)可無限期延長
6．某村為修建村公共設(shè)施，占用了本村甲村民小組所有的土地，則該土地所有權(quán)歸( C )2-71
A．村民委員會 B．國家
C．甲村民小組 D．該公共設(shè)施的管理者
7．房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋是( C ) 3-78
A．房屋共同共有 B．房屋按份共有
C．異產(chǎn)毗連房屋 D．房屋相鄰
8．職工對于以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，享有( B )7-191
A．獨(dú)立產(chǎn)權(quán) B．部分產(chǎn)權(quán)
C．完全產(chǎn)權(quán) D．公有產(chǎn)權(quán)
9．房屋因買賣、交換、贈與等原因而致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)所進(jìn)行的登記是( D )3-98
A．變更登記 B．他項(xiàng)權(quán)利登記
C．注銷登記 D．轉(zhuǎn)移登記
10．下列建設(shè)用地中，不能通過行政劃撥的方式取得土地使用權(quán)的是( A )4-117
A．住宅用地 B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地
C．社會公用事業(yè)用地 D．軍事用地
11．居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為( D )4-114
A．40年 B．50年
C．60年 D．70年
12．通過劃撥獲得土地使用權(quán)后，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和組織是( D ) 4-118
A．社會團(tuán)體 B．事業(yè)單位
C．行政機(jī)關(guān) D．企業(yè)
13．征收范圍確定后，被征收人可以進(jìn)行的活動是( C )5-142
A．改變房屋用途 B．改建房屋
C．暫時(shí)居住房屋 D．?dāng)U建房屋
14．下列關(guān)于房屋征收補(bǔ)償?shù)谋硎鲋校徽_的是( A )5-144,146
A．因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失不予補(bǔ)償
B．被征收人可以自己選擇補(bǔ)償方式
C．被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
D．因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置應(yīng)給予補(bǔ)償
15．房屋征收的補(bǔ)助和獎勵(lì)辦法由一定級別的人民政府規(guī)定，該級別是( D )5-136
A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)級 B．市、縣級
C．地市級 D．省級
16．依照城市房地產(chǎn)交易法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的對象不包括( A )6-151
A．土地使用權(quán) B．土地上的房屋所有權(quán)
C．土地所有權(quán) D．土地上的其他建筑物的所有權(quán)
17．以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一，是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成一定比例以上的開發(fā)投資總額，該比例是( C ) 6-154
A．10％ B．15％
C．25％ D．50％
18．依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)購人將其購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由相關(guān)機(jī)構(gòu)規(guī)定，該機(jī)構(gòu)為( D )6-160
A．國家工商行政管理總局 B．省級人民政府
C．全國人大常委會 D．國務(wù)院
19．職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，經(jīng)過一定年限后可依法進(jìn)入市場，該年限一般為( B ) 7-191
A．3年 B．5年
C．8年 D．10年
20．公房出售的對象是( A )7-192
A．職工家庭
B．職工個(gè)人
C．職工及其成年家屬
D．職工及出資購買該公房的其他家庭成員
21．我國開始全面推行住房公積金制度是在( C )7-185
A．1980年 B．1986年
C．1994年 D．1998年
22．業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是( C )8-204
A．物業(yè)管理公司 B．居民委員會
C．業(yè)主委員會 D．房地產(chǎn)公司
23．物業(yè)管理服務(wù)公司的權(quán)利源于( A )8-211
A．業(yè)主大會和業(yè)主委員會 B．政府土地管理部門
C．居民委員會 D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
24．下列屬于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)義務(wù)的是( D )8-212
A．向房地產(chǎn)行政管理部門提交重大管理措施
B．減免業(yè)主委員會成員的物業(yè)管理費(fèi)
C．為業(yè)主提供個(gè)性化健康咨詢
D．定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目
25．經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款期限由借貸雙方根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)周期協(xié)商確定，最長不得超過( C )9-220
A．1年 B．2年
C．3年 D．4年
26．下列屬于個(gè)人住房貸款借款人條件的是( A )9-217
A．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力
B．具有中國國籍，年滿23周歲
C．已接受九年義務(wù)教育
D．無犯罪記錄
27．個(gè)人住房貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，應(yīng)該( A )9-219
A．按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定
B．按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行舊的利率規(guī)定
C．經(jīng)借貸雙方協(xié)商確定利率標(biāo)準(zhǔn)
D．由金融行政主管部門重新確定利率標(biāo)準(zhǔn)
28．下列屬于狹義房地產(chǎn)稅的是( D ) 10-229
A．企業(yè)所得稅 B．個(gè)人所得稅
C．營業(yè)稅 D．土地增值稅
29．土地增值稅的征稅范圍( A )10-233
A．為土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物
B．僅為土地使用權(quán)
C．為土地使用權(quán)和地上建筑物
D．為地上建筑物及其他附著物
30．在農(nóng)村新建住宅時(shí)，可以給予減免耕地占用稅的情形是( D )10-237
A．農(nóng)村致富帶頭人
B．到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生
C．投資農(nóng)業(yè)的外資企業(yè)
D．農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、革命老根據(jù)地生活困難的農(nóng)戶
31．外國人辦理房屋登記時(shí)所提交的證件及文書( D )11-253
A．可以提交副本
B．經(jīng)房屋登記部門同意可以提交副本
C．經(jīng)外國人國籍所在國證明可以提交副本
D．須提交正本
32．出現(xiàn)土地侵權(quán)糾紛時(shí)，當(dāng)事人( C )12-262
A．只能提交土地管理部門調(diào)解
B．必須經(jīng)過土地管理部門調(diào)解后提起訴訟
C．可以直接提起訴訟
D．必須申請仲裁
33．阻礙土地行政管理部門的工作人員依法執(zhí)行職務(wù)，應(yīng)依法給予( D ) 13-285
A．行政處分 B．紀(jì)律處分
C．行政處分和治安管理處罰 D．治安管理處罰或追究刑事責(zé)任
二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
34．房地產(chǎn)市場作為一類特殊商品交換具有自己的若干特性，表現(xiàn)在( A、B、C、D )1-3
A．終級分配 B．綜合功能
C．多級市場 D．法定形式
E．國家干預(yù)
35．土地使用權(quán)的特征包含( B、C、D、E )2-43
A．主體的確定性 B．客體的有限性
C．取得的法定性 D．使用的期限性
E．權(quán)利的派生性
36．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可通過下列方式實(shí)現(xiàn)( A、B、C、D )6-151
A．買賣 B．贈與
C．以房地產(chǎn)作價(jià)入股 D．以房地產(chǎn)抵債
E．房屋抵押
37．下列屬于契稅征稅對象的是( B、C、D、E )10-240
A．國有土地所有權(quán)出讓 B．國有土地使用權(quán)出讓
C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D．房屋買賣
E．房屋贈與、房屋交換
38．對外商投資企業(yè)使用土地的限制有( A、B、C )11-249
A．不能擅自改變土地的用途
B．對其占有的土地有使用權(quán)，但無所有權(quán)
C．必須嚴(yán)格按照該土地的利用規(guī)劃使用土地
D．用地期限比企業(yè)的經(jīng)營期限短
E．用地期限比企業(yè)的經(jīng)營期限長
三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)
39．房屋所有權(quán)3-73
答：房屋所有權(quán)，是指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
40．房地產(chǎn)開發(fā)4-107
答：房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
41．建筑物區(qū)分所有權(quán)3-81
答：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員
權(quán)。其中，專有部分所有權(quán)（專有權(quán)）又稱特制所有權(quán)；共用部分持分權(quán)又稱共有權(quán)；因共同關(guān)系所生的成員權(quán)
又稱社員權(quán)。
42．業(yè)主8-202
答：業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
43．住房公積金9-222
答：住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、
事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。
四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)
44．簡述房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的種類。3-77
答：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系涉及面廣、內(nèi)容復(fù)雜，在現(xiàn)實(shí)生活中，主要有以下幾種：
（1）因使用林地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
（3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
45．簡述設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件。4-122
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件主要包括：
（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（2）有固定的經(jīng)營場所；
（3）有符合國家規(guī)定的注冊資本；
（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；
（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。
46．簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。8-206
答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（5）業(yè)主大會賦予的其它職責(zé)。
47．簡述拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的法律責(zé)任。13-282
答：土地復(fù)墾，實(shí)行“誰破壞、誰復(fù)墾”的原則。違反土地管理法規(guī)定，拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的，由縣級以上人民
政府土地行政管理部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的，責(zé)令繳納復(fù)墾費(fèi)用，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾；還可處以罰款，
罰款額為土地復(fù)墾費(fèi)的2倍以下。
五、論述題(本題8分)
48．試述土地管理法的立法宗旨。2-38
答：土地管理立法是為了實(shí)現(xiàn)土地管理的科學(xué)化、規(guī)范化。土地行為規(guī)范化，就是要將土地的利用和管理活動納入法
制化的軌道，實(shí)現(xiàn)依法治理土地。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，其立法目的有以下幾個(gè)方面：
（1）維護(hù)土地的社會主義公有制。
（2）保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地。
（3）切實(shí)保護(hù)耕地。
（4）促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
六、案例分析題(本題10分)
49． 2008年6月，某市居民路某通過肖某介紹，與張某簽訂書面協(xié)議，將自己的3間平房賣給張某。肖某建議張、路二人到房管局辦理過戶手續(xù)，但張、路二人認(rèn)為，有中間人證明就行了，過戶手續(xù)可辦可不辦。于是，張某在交付給路某35萬元購房款后，就搬進(jìn)路某的3間平房居住。2010年2月，該市房屋征收管理部門通知張某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里準(zhǔn)備興建老年人福利院，張某居住街區(qū)平房所在地屬于被征收的范圍。張某將此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部門，聲明張某居住的住房是自己的，自己現(xiàn)在住房緊張，要求房屋征收管理部門拆除住房后，給自己另行安排住房。房屋征收管理部門答應(yīng)了路某的要求。張某不服，向人民法院提起訴訟。
請問：
(1)張某與路某的房屋買賣協(xié)議是否有效?為什么?6-156
答：張某與路某簽訂的合同有效。
因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同反映了雙方當(dāng)事人的意志，合同一經(jīng)依法成立，當(dāng)事人即直接發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(2)張某與路某買賣的3間平房的產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移?為什么?3-96
答：張某與路某買賣的3間平房的產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
因?yàn)楦鶕?jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其
房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。張某與路某的房屋買賣由于未經(jīng)登記而不發(fā)生
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。
(3)應(yīng)該對張某還是路某給予征收補(bǔ)償?5-135
答：應(yīng)該向路某給予征收補(bǔ)償。
因?yàn)槁纺撑c張某的房屋買賣未經(jīng)登記，因此房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，房屋的所有權(quán)仍然歸路某享有。在征收法律
關(guān)系中，被征收人是指被征收房屋的所有人。因此，該征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)向路某做出。
