標題：淺析我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的風險范防與控制
摘要
本文對引起國外金融危機的個人房貸業(yè)務(wù)加以關(guān)注，分析和闡述了我國商業(yè)銀行個人住房貸款潛在的各種風險類型、形成原因、表現(xiàn)形式進行了客觀的分析，并從政策、市場、銀行、個人等方面探討了防范、控制風險的處理措施和對策。
【關(guān)鍵詞】金融危機、個人房貸、風險防范及控制
引言
今年以來，受歐美金融危機影響，國外金融市場異常動蕩，金融機構(gòu)的抗風險壓力加大。同時這場風波對于國內(nèi)的金融機構(gòu)具有很好的警示作用，國內(nèi)的銀行類金融機構(gòu)由于監(jiān)管層的嚴格監(jiān)管，限制混業(yè)經(jīng)營，沒有大范圍參與創(chuàng)新類金融衍生品投資而避免了這場金融危機，但對前幾年因業(yè)務(wù)膨脹而潛伏的各類風險不容忽視，特別是高速增長的個人房貸業(yè)務(wù)，截止2007年末，我國主要金融機構(gòu)的個人住房貸款的余額已經(jīng)達到了27000億元，同比增長36.1％，高于同期全國各項貸款增速 19.7個百分點，監(jiān)測分析個人住房貸款風險很有必要，如何范防風險、控制風險已成為當下緊迫的課題。
金融危機本質(zhì)上是不良貸款導致的流動性不足，而不良貸款的根源可能泡沫經(jīng)濟，也可能是所投資的項目盲目建設(shè)嚴重、效率低下和行業(yè)競爭過度、產(chǎn)品供大于求、無競爭力。追究泡沫經(jīng)濟的起源，跟銀行的利益誘惑、放貸沖動不無聯(lián)系。就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業(yè)務(wù)收費占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產(chǎn)生的利差。特別是1998年以來,隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施,商品房市場蓬勃發(fā)展，相應(yīng)帶來的個人住房貸款發(fā)展迅猛，它已成為商業(yè)銀行一項重要的利潤來源。相對于企業(yè)貸款,個人住房貸款風險較小,安全性較高,但這并不意味著其完全沒有風險。特別是經(jīng)過近十年的房價上升，房價泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，作為抵押品的房產(chǎn)估值也需要重新定價。今年以來，屢見新聞媒體報道，各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價滯漲，交易量銳減，局部大中城市，房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，個人住房貸款按揭戶出現(xiàn)違約上升，斷供增加······這些現(xiàn)實都在提示銀行管理者，不存在“無風險”的業(yè)務(wù)，審時度勢，客觀、理性看待我國商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)存在的風險，有助于我們提高風險意識，有的放矢，做好風險防范和控制。
1．正確認識我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的風險
按照金融學有關(guān)理論，風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。由于個人房貸持續(xù)期較長（最長30年），在理論上其實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性更大。一般而言，個人房貸業(yè)務(wù)會存在以下風險：（一）信用風險，即借款人在還款期內(nèi)由于失業(yè)或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況；（二）流動性風險，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，造成商業(yè)銀行面臨流動性不足的情況；（三）操作風險，由于存在不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件而給商業(yè)銀行造成損失的情況；（四）利率風險，由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；（五）市場風險，由于整個房地產(chǎn)市場大幅下降，房產(chǎn)價格貶值造成銀行損失的情況；（六）政策風險，由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)受到影響的情況。
在我國，商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在以上所列風險方面具體表現(xiàn)存在以下幾個特點：
1.1信用風險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風險
目前我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經(jīng)逐步影響到我國的實體經(jīng)濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。其中個人信用風險又分為：（1）、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20～30年左右，（2007年我國個人房貸平均貸款年限最短的西部地區(qū)14.9年），在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風險尤其值得關(guān)注。（2）、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 ，購房者對市場的估計不足，進行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不下，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。
1.2流動性風險，個人房貸引發(fā)的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關(guān)注
商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到20％時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20％也不會出現(xiàn)太大風險。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。
1.3操作風險，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注
由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應(yīng)對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現(xiàn)實上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金
上面的分析告訴我們，個人房貸風險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應(yīng)的措施，個人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風險隱患。
2．對癥下藥，防范和控制我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風險
要防范和控制我國商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務(wù)上面臨的風險，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關(guān)管理部門充分協(xié)商制定的《房地產(chǎn)管理條例》，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調(diào)研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎(chǔ)上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個人住房貸款應(yīng)遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業(yè)機構(gòu)和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監(jiān)管，規(guī)范銀行個人房貸業(yè)務(wù)市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人房貸業(yè)務(wù)同樣如此。從一個側(cè)面來講，個人房貸屬于符合我國持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策的配套金融產(chǎn)品，屬于我國商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和利潤增長點，銀行絕不可錯過發(fā)展的良好時機；但另一個側(cè)面來看，個人房貸并非無風險資產(chǎn)，目前情況下面臨的系列風險不容忽視。對此，我國的商業(yè)銀行應(yīng)該有足夠清醒的認識，面對困境，正視重視風險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新：
2.1加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品。
盡快導入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。
2.2推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展
為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當提上日程。
2.3強化內(nèi)控制度建設(shè)
按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責和考核標準，并強化貸款操作過程的監(jiān)督管理；
2.4推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度
將貸款風險轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險公司，投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。
風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設(shè)，嚴密內(nèi)控監(jiān)督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，范防和控制風險是水到渠成的事。
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